Le prêt relais est une solution de financement temporaire utilisée principalement par les propriétaires immobiliers qui souhaitent acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent. Ce type de prêt offre une flexibilité intéressante pour éviter les situations où il serait nécessaire de vendre rapidement ou à perte. Cependant, il comporte aussi des risques et des aspects moins avantageux qu’il est important de comprendre avant de s’engager. Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement des prêts relais, ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est un crédit à court terme qui permet de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier en attendant la vente de l’actuel. Ce prêt est généralement octroyé pour une durée de 12 à 24 mois et est remboursé une fois que l’ancien logement a été vendu. En attendant, l’emprunteur peut soit ne rembourser que les intérêts (capital différé), soit inclure une part du capital dans les mensualités, selon les modalités choisies.
Le montant du prêt relais est calculé en fonction de la valeur estimée du bien à vendre, généralement entre 60 % et 80 % de cette valeur, afin de couvrir le risque de non-vente ou de vente à un prix inférieur.
Comment fonctionne le prêt relais ?
Prenons un exemple simple : vous êtes propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur estimée à 300 000 €, et vous souhaitez acheter un nouveau logement à 400 000 €. Votre banque peut vous proposer un prêt relais couvrant jusqu’à 70 % de la valeur de votre bien actuel, soit 210 000 €. Ce prêt vous permet d’acquérir le nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien. Lorsque ce dernier est vendu, vous utilisez le produit de la vente pour rembourser le prêt relais.
Si la vente de votre bien prend plus de temps que prévu, vous devrez peut-être réévaluer la situation avec votre banque, voire envisager des solutions de refinancement.
Les avantages du prêt relais
1. Flexibilité pour acheter sans attendre
L’un des principaux avantages du prêt relais est la possibilité d’acheter un nouveau bien sans devoir attendre la vente de l’ancien. Ce mécanisme offre une grande flexibilité, particulièrement utile dans les marchés immobiliers où les opportunités peuvent être rares. Vous pouvez ainsi acheter un bien qui correspond parfaitement à vos besoins sans craindre de le perdre à cause de délais de vente trop longs.
2. Éviter de vendre dans la précipitation
Le prêt relais vous permet de ne pas être sous pression pour vendre votre bien à tout prix. Vous pouvez ainsi prendre le temps nécessaire pour trouver un acheteur dans de bonnes conditions et éviter de vendre à un prix trop bas. En effet, lorsque l’on est dans l’urgence, on peut être tenté d’accepter des offres moins intéressantes simplement pour débloquer la situation financière.
3. Un processus simplifié
Le prêt relais est souvent présenté comme une solution simple et rapide à mettre en place. Les banques ont l’habitude de traiter ce genre de dossiers et peuvent vous accompagner efficacement dans la mise en place du financement. Il n’est pas nécessaire de restructurer complètement votre crédit immobilier existant, ce qui rend l’opération moins lourde qu’un refinancement total.
4. Adapté à la majorité des profils propriétaires
Ce type de financement est généralement accessible aux propriétaires disposant d’un bien immobilier avec une valeur significative. Que vous soyez un jeune couple cherchant à s’agrandir ou un retraité souhaitant changer de cadre de vie, le prêt relais peut s’adapter à vos besoins. Il est souvent couplé avec un prêt immobilier classique pour financer la partie restante de l’achat.
Les inconvénients du prêt relais
1. Coût élevé des intérêts
Le prêt relais, bien qu’il soit une solution pratique, peut s’avérer coûteux. En effet, les taux d’intérêt appliqués sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques. De plus, tant que l’ancien bien n’est pas vendu, vous devrez continuer à rembourser les intérêts du prêt relais, en plus des éventuelles mensualités de votre prêt immobilier initial. Cela peut entraîner une augmentation importante de vos charges mensuelles.
2. Pression liée à la vente de l’ancien bien
Bien que le prêt relais vous offre une flexibilité initiale, il existe une pression sous-jacente : celle de vendre votre bien dans les délais impartis. Si la vente tarde à se concrétiser, vous pourriez vous retrouver dans une situation délicate à l’expiration du prêt. Les banques proposent souvent une durée de 12 à 24 mois pour la vente de votre ancien logement, mais si vous n’avez pas vendu à temps, vous pourriez devoir refinancer le prêt relais, souvent à des conditions moins avantageuses.
3. Risque de surestimation du bien
Le montant du prêt relais est basé sur la valeur estimée de votre bien actuel. Si cette estimation est trop optimiste et que vous ne parvenez pas à vendre au prix espéré, vous risquez de ne pas disposer des fonds suffisants pour rembourser intégralement le prêt relais. Cela peut entraîner un besoin de financement supplémentaire, voire des difficultés financières.
4. Complexité si le bien ne se vend pas
Si, au terme du prêt relais, votre bien n’est toujours pas vendu, il peut être nécessaire de recourir à une autre solution de financement pour rembourser ce prêt. Cela pourrait impliquer un refinancement, un rachat de crédit ou une renégociation avec la banque, ce qui peut s’avérer plus coûteux et complexe.
5. Risque de double charge
Durant la période de transition entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien, vous devrez probablement faire face à des charges importantes : les remboursements des intérêts du prêt relais, mais aussi ceux du prêt immobilier en cours. Cette double charge peut peser lourdement sur votre budget, surtout si la vente de votre bien tarde à se concrétiser.
Prêt relais : pour qui est-ce adapté ?
Le prêt relais s’adresse principalement aux propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent acquérir un nouveau logement sans attendre de vendre l’ancien. Cependant, il est particulièrement adapté aux personnes ayant une bonne maîtrise de leur situation financière et capables de supporter une hausse temporaire de leurs charges. Les candidats idéaux pour ce type de prêt sont :
- Ceux qui achètent dans un marché immobilier dynamique, où la vente de leur bien est rapide et quasiment assurée.
- Ceux qui ont un bien dont la valeur est suffisamment élevée pour garantir un prêt relais couvrant une partie importante du coût du nouveau bien.
- Ceux qui ne souhaitent pas vendre précipitamment et veulent négocier leur vente dans de bonnes conditions.
Alternatives au prêt relais
Si vous trouvez que le prêt relais présente trop de risques ou de contraintes, il existe d’autres solutions de financement à envisager :
- La vente à réméré : une solution moins connue, permettant de vendre votre bien tout en conservant l’option de le racheter dans un délai déterminé.
- Le prêt in fine : un prêt où vous remboursez uniquement les intérêts durant la durée du crédit et le capital à la fin du prêt, souvent utilisé pour des opérations d’investissement.
- Le crédit lombard : un crédit garanti par un portefeuille d’actifs financiers, permettant de financer un achat immobilier sans devoir vendre immédiatement.
Conclusion
Le prêt relais est une option intéressante pour les propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l’ancien. Il permet une grande flexibilité et évite de vendre dans la précipitation. Cependant, il présente aussi des risques et des inconvénients, notamment un coût élevé et une pression liée à la vente. Avant de se lancer, il est crucial de bien évaluer sa capacité financière et d’anticiper les éventuels retards de vente. Des alternatives existent, mais le prêt relais reste une solution privilégiée pour les situations de transition immobilière rapide.
